ローン残高があって売るときの手続きは借入金で自宅を購入した場合、債務者は通常、土地と建物に抵当権の設定登紀をします。自宅を売却しようとするときは、物件の引渡しまでにその抵当権を抹消しなければならないのです。簡単にいえば、引っ越し前までに残っている借入金を全額返済して、抵当権の抹消をしてしまえばいいわけです。ところで、売却代金の手付金だけでは、借人令の返済ができない場合はどうしたらよいのでしょうか。この場合は次のようにいくつかの方法が考えられます。（1）他に担保に入れられる物件があれば、その物件を担保に借人金をして売却物件の借入金を返済し、抵当権をはずす。（2）抵当権をはずさずに、売買代金の決済時にローンを買上に引き継いでもらい、その金額分は相殺する。（3）売買代金決済の日に、債権者に同席してもらい決済代金受領とともに借入令の返済をし、債務権抹消に必要な書類の交付をしてもらい、買主へ渡す。（1）のように他の物件などを担保にして借入金ができるのであれば、抵当権の抹消に閔しては売買代金の決済に先だって行なえますから、自分の都合のよい時に手続をできます。なお、この場合は短期の借入金とし、少しでも金利負担を抑え、最終代金を受領したら返済するようにします。（2）のケースは、売主側にとって新たな負担はなく都合のよい方法ですが、買主及び債権者の承諾が必要となります。また買主が残倍額ちょうどの借入が必要ということは、ほとんどないでしょうから現実的とはいえません。実際には（3）の方法が最も多くとられています。この場合には、最終代金が小切手で支払われる場合は金額を分けてもらいます。つまり、ローンの残額とその他に分けてもらい。残低額利益の額面の小切手を債権者へ渡します。このときの小切手はもちろん銀行振り出しでなければいけません。そして小切手を渡した代わりに、債権者からは抵当権設定登記済証、印鑑証明、抹消登記の委任状（通常、司法書士宛）。債権者が法人であれば貪格証明（または会社謄本）を受領することになります。買い換えのタイミングを逃すな売却よりも取得か大切買換えとは、従来の自宅は売却して、新しい住宅を取得することですが、何といっても大切なのは取得する物件が自分の生活スタイルに合っているかどうかです。売却金額は高ければ、もちろんよいのですが、当初から買換えを予定していれば一部現金として手元に残すにしても、大半は住宅購入資金となってしまいます。結局、新しい住宅は今後の生活の中心になっていくわけですから、買い換えた資産に永く住む予定であれば、当然住みやすくなければなりませんし、自分の趣味にあったものが好ましいでしょう。また、しばらく居住した後に再び売却するつもりなら、資産価値に値しそうな物件がよいということになります。
[参考]
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