都心への一極集中といわれているが、都心部のすべての地域が集中の対象になっているわけではない。（1）三菱地所が中心に積極的に再開発を進めている千代田区丸の内・大手町エリア、（2）三井不動産の中央区日本橋・京橋エリア、（3）森ビルの六本木ヒルズ、住友不動産の泉ガーデンタワーや三井不動産を中心とした東京ミッドタウンと称される防衛庁跡地の大規模開発がある港区六本木・乃木坂エリアの二極集中とでもいうべき傾向になっている。これに加えて新たに大規模な再開発が実施され、ビジネスセンターとしての集積度を高めているのが、恵比寿、品川、汐留、大崎、秋葉原などの地域だ。それ以外のエリアでは、経過年数の長い既存ビルの淘汰が進んでいく、と思える。こうしたエリアへのオフィス需要の集中、他のエリアでの供給過剰というゆがみが地価に反映され、地価が上昇する地域と横ばいから下落に転じる地域とに分かれていくと思える。当面は底堅いオフィス需要から地価の上昇が見込まれるが、現在のような大量供給が続いていれば、景気が低迷したときに過剰感が高まる可能性もある。都心部でどのように大量のオフィス供給が続いているか、主なエリアの再開発動向をつぎに述べたい。
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