金融商品化した不動産の価格はこれまでとは違う論理で動く、不動産そのものについては収益性が重視されるようになったので、収益性に直接関係のある空室率や賃料が最も重要なファンダメンタルズになる。そしてその空室率や賃料を決める要因としての短期では景気動向、中長期では人口動態などが重みを持つ。搬蛮的には証券化が進み、それを支える環境がどうなるかが大きい。。「証券化」と「俳金による規模を拡大した（レバレッジを
金融商品化した不動産の価格... の続きを読む
不動産価格形成の理論では、通常、Ｐ＝ｒ／Ｉという一般式が用いられる。Ｐは土地の価格、ｉは利子率(ｉｎｔｅｒｅｓｔｒａｔｅ）、ｒが不動産の賃料である。これは収益還元法の直接法の式である。ところが、意外に認識されていないが、実はわが岡では長くこの一般式は成立していなかった。この式は、賃料と地価が連動する欧米型の社会での一般式である。一方、わが国ではこの式が成立する枠組み自体がなかった。なぜなら、Ｐとｒ
収益価格がマーケットを変えた... の続きを読む
最近では金持ち国・ニッポンの企業に目をつけて、最初から売り込みを持ちかけてくるケースも出てきています。さすがに土地、株の二人三脚で膨れ上がったジャパンマネーの力も、景気後退、バブル破裂後の91年からは鳴りを静めています。しかし、海外不動産、著名文化・芸術作品などの野放図な買収は、相手国の威信や感情を傷つけるだけでなく、現地の地価高騰などを通じて社会問題をも引き起こします。専横のそしりを免れるように
海外の資産を買収する日本の評判... の続きを読む
建設というものは、あらゆるものが参加してはじめて可能である。土地造成、杭打工事、基礎工事、型枠工事……。たとえば、土地をひとつ造成するにしても、測量会社、丁張りをかける世話役、草木を切り倒す伐開作業の作業員、土を切り取る重機（ユンボ・ブル・メンクなど、なお、ユンボとはパワーショベルでブルはブルドーザ、メンクはモーター・スクレーパーのこと）とオペレーター（運転手）、運搬するダンプなど、多数の職種と大
総合組立業であること... の続きを読む
日本の高地価、土地の持つ含みをテコにした日本企業の戦略は、今日海外との関係で大きな問題を投げかけています。問題は２つあり、１つは海外企業が日本で事業を展開する場合の障壁となっていること。もう１つは日本企業の海外直接投資ラッシュが摩擦を生んでいることです。まず第１の、日本国内における問題。これは1989年に開かれた日米構造協議の場でアメリカ側か明確に指摘しました。アメリカが取り上げたポイントはこうで
国内問題が外国にも影響... の続きを読む
買収から供給に至るまでの期間の長期化。宅地を開発するには、土地を買収し、都市計画法に基づく開発許可や宅地開発指導要綱による規制をパスし、宅地を造成して、販売する前には『国土利用計画法』に基づく価格の事前確認を得ることが必要で、これらに相当の期間を要している。事業者が三〇〇〇平方メートル以上の土地の買収を開始し、分譲を完了するまでの期間は、昭和五十七年度には、買収開始〜二年三ヵ月〜工事開始〜一年二ヵ
保有期間の長期化... の続きを読む
住宅産業とは“クレーム産業”としばしば言われる言葉である。その意味は、商品として供給した後もたえずクレームがつきまとう、ということである。このクレームにもいろいろとあり、商品としての欠陥や工事ミスに対するクレームから、需要者が実際に住むようになってから発生する不満まである。とくに住宅では、たとえプレハブ住宅といえども現場施工という段階がある。したがっていかに部材が優れ、設計が良くても、現場施工にお
住宅産業はクレーム産業... の続きを読む
以前はあまり行われなかったが、金融緩和とともに近年増えている。これには、即時に融資する即時型と、一定期間一定額を積み立てる預金質権貸付信託を行うことを条件に、積立額の三〜五倍を融資するという積立型とがある。提携方式・非提携方式とも、必要額の七〇〜八〇％、年収の三倍程度まで（所得の多寡により異なる）を融資限度とし、期間は従来二〇年までだったが、近年二五年とするところが多くなった。銀行等では、契約当初
民間住宅ローンの説明... の続きを読む
非効率の温存は、将来に重大な禍根を残そうとしている。それは従業者の高齢化、良質で若い労働力の確保難、という問題である。建設省の推計によると、建設業従業者に占める三九歳以下の割合は、八〇年に五一・八％を占めていたのに、九〇年には四〇・三％に低下すると見込まれる。さらに二〇〇〇年を見通すと、仮に現状程度に若年労働者が就職し続けたにしても、その割合は三五・八％に低下、仮に新規学卒者が全く就職しない場合に
非効率経営にはね返るといった悪循環... の続きを読む
快適暖房の基本は「頭寒足熱」ですが、設置スペースを取らないという利点から冷暖房兼用型がかなり多く普及しています。しかし、この兼用型というのはどうも快適暖房、快適冷房という相反する要求に応えるのには不向きです。というのも、暖まった空気は軽くて上へ上がるため、暖房機は床など低い位置に置いた方が効率がよく、反対に冷やされた空気は下かってくるので、冷房機は高い位置に取り付けるのが理想的だからです。自宅のリ
冷気は上から暖房は下からが原則、冷暖兼用エアコンは... の続きを読む
不動産への融資について、ある程度はリスクも考慮されていました。ところが市況が好調なときには、投資先の確保が競争になり、「まず、融資ありき」となって、最も大切な「回収への関心」がきわめて低くなっていたのです。こうした感覚の麻痺は、九〇年代のバブルと今も変わりがありません。規模も小さく、歴史も浅い不動産業者に、数億円、数十億円、いや数百億円と大胆に融資するのを見ていると、驚嘆するしかありません。融資を
不動産への融資について... の続きを読む
40代から60代、私たちの年代は、「マイホームには応接間がなければいけない」なんていって、家を建てるときには必ず応接間をつくって、そこに応接セットを置いたものですが、お客なんて来やしません。たまに来客があると、「手間がかかる」といって女房がイヤな顔をする始末です。応接間のある家はたくさんありますが、私の知っているかぎりは、どこの家も応接間はほとんど使っていないし、応接セットも死んでいます。そもそも
間取りでこれはイカンということはない... の続きを読む
好みや常識が変わってきたことの１つに間取りがあります。昔はプライバシーを守るということで、コマ切れの部屋がたくさんあるほうがよいとされていました。子どもは１人１部屋、ママの部屋も欲しいしパパの部屋も欲しい、とみんなの要求を満たそうとすれば、部屋をコマ切れにするしかなかったのです。ところが、子どもが成長して部屋が不必要になったりすると、まるで無駄になります。結果的に、コマ切れの部屋は高くついてしまう
広いスペースを仕切るほうが利用価値が高い... の続きを読む
高校までを過ごした実家の周りは建売住宅地だったので同じ規模の一戸建てが立ち並んでいました。しかし、その中で目立って大きな家が一軒ありました。建物も庭もとにかく大きく、存在感がありました。そこの子どもと年が近かったのでいつしか仲良くなり、何度かお邪魔したことがあります。内装も予想を裏切らずドラマに出てくるように美しく、とても興奮したことを覚えています。リビングから和室へは飛び石が敷かれてあり、その下
近所の豪華な一戸建て... の続きを読む
離婚した義姉が二人の娘たちとの再出発の為に、家を買いました。田舎の田園地帯にある中古一戸建てです。すぐ後ろは山、外に出て目の前に広がるのは田んぼという所に、その家はあります。早朝は、その田んぼに鹿やいのししが出てくるそうです。土地の面積は街中ではなかなかお目にかかれないほど広く、庭にはたくさんの植木と豊富な駐車スペースを備えています。家は平凡な5LDKの2階建てで築20年以上経っていますが、リフォ
中古一戸建てで再出発... の続きを読む
証券会社選びのポイントについて説明します。それは各証券会社の得意不得意を把握し、全体のバランスで検討します。まず、大前提として、主幹事証券会社は「総合証券会社」である必要があります。「総合証券会社」とは、証券会社の４つの業務（、自己売買業務、、委託売買業務、、引受業務、、販売業務）すべての認可および承認を受けている、資本金３０億円以上の証券会社のことです。それを踏まえて、主幹事証券会社を選択するポ
証券会社選びのポイント... の続きを読む
賃料が高い不動産ほど価値があるという考え方を前提にして、不動産の資産価値を賃料から逆算しようというものだ。不動産の「貸せる」という価値から「売れる」という価値を推定するという、非常に合理的で根拠のある指標といっていいだろう。計算式は、至極シンプルである。「月額賃料（純収益）×１２カ月÷期待収益率（期待利回り）＝収益還元価格」という式で、不動産の価格を算出する。この価格が、実質的な資産価値と考える。
収益還元法とは... の続きを読む
私たちは商品を買うときに、その場の雰囲気にのまれたり、慌てて十分に吟味もしないで買ってしまい後悔することがあります。買ったものの「ウィンドウショッピングをするつもりで入ったデパートで、マネキンの着ている姿に魅せられて……」ということも誰でも一度や二度は経験しているはずです。衣料品ぐらい（高価なものもありますが）であればまだあきらめもつきますが、住宅や土地ということになれば、「はずみ」で買って損をす
購入した後に、高い価格で売却できたという人も... の続きを読む
風向きが変わったのは、いわゆる「九・一一からであった。「戦時（有事）のドル」も、かつてほど威力がなくなったようだ。ユーロの出現は明らかに世界マネーの流れを変えようとしている。そのうえ、BRICSやオイルマネーの行方次第で市場は乱高下するようになった。金本位制から変動相場制へと移行してきた為替も、「強いドル」があってこそ成り立ってきた。そのドルが安くなっている。それが一時的なものなのか、長期低迷する
通貨の覇権争いの始まり... の続きを読む
袋地が接している道路は私道であったが、四メートルあり、法律上は家を建てるのになんら問題がない。不動産業者も「この土地は大丈夫です」という。ところが、買っていざ家を建てようとすると、建築許可が下りなかった。なぜ許可されなかったかというと、この私道は長くて、その袋地は公道から五〇メートルほどはいったところにあっためである。袋地に接する私道は、三五メートルまでなら認められているが、それ以上は認められてい
買う際には、十分に注意しなければならない... の続きを読む
木材には等級が設定されており、用途別に樹種を選ぶと建物の耐久性が上がる。硬くて虫に強い木材を基礎に、スギなどの狂い（反り、曲がりなどによる変形）の少ないものを柱に、小屋裏にはマツといったように機能別にわけてつかうのが経済的だ。快適で長寿命の家をつくるには、使う木材の生育期間が大きく影響する。ヒノキ造りの家が長もちするのはなぜだろうか。ヒノキは、スギと同じ太きに育つまでに三倍の年月がかかる。そのため
樹齢百年の木なら百年以上もつ... の続きを読む
アメリカのサブプライムローン問題や中国の不動産バブルと比較しても一目瞭然です。サブプライムローン問題は、所得の低い層に対して数年後に金利が高くなるローンを貸し出したことに加え、そのローンを他の多くの金融商品と混合して証券化し世界中に販売した、というところに問題の核心があります。さらにいえば、一説によると累計で9000兆円（日本円換算）を超えるともいわれる自由奔放なデリバティブ取引を過去十数年間にわ
アメリカや中国の不動産バブルとは状況が異なる... の続きを読む
住宅ローン破綻に陥らないためには、最低限、次の七項目だけは心に留めておくべきである。（1）景気や企業業績に左右されるボーナス払いはなるべく使わない（2）給料アップが期待できないいま、年収負担率は二〇〜二五％までに抑える（3）給料アップが前提のゆとり・ステップ返済は極力避ける（4）共働きでも出産などでいつ働けなくなるかわからない妻の収入は当てにしない（5）金利変動型のローンには金利変動リスクがあるこ
住宅ローン破綻を避けるための七ヵ条... の続きを読む
マンションを選ぶとき、いろいろな設備が紹介されてて目移りしがち。マンションの設備というと、キッチン周りや、床暖房、バスルームなどに目が行きますが。それと同じ、いや、それ以上に大事なのが「厚み」。まず「床」の厚み。厚みの足りない床だと、音だけでなく、振動も伝わりやすい。そして「壁」。薄い壁だとテレビや電話のベル、会話なども響きやすい。キッチンやバスルームなどは住んでからもリフォーム可能ですが、それに
賃貸マンション選びは「厚み」がキモ！... の続きを読む
ちょっと豪華な欧州の中古住宅にシャンデリアが良くあります。最初のシャンデリアは教会で使われ、十字架に対して垂直に杭を打ち込み、この杭の上にろうそくを載せる形が一般的でした。ドーム型の、それも広い部屋を照らすにはろうそく1個では足りず、密集させて多数のろうそくを使うほうが良いと判断したためです。湾曲した腕木を使いその1つ1つにろうそくをつけるスタイルは18世紀に制作されました。このときになると鉛ガラ
中古住宅によくあるシャンデリア... の続きを読む
私が就職活動をしていた頃、友人も同じように就活中で、不動産関係の仕事に就こうとしていた彼女は面接を控え、参考のために住宅展示場を見に行きたいということだったので、私も同行しました。彼女はともかく私は文字通り「ひやかし」で、全くの興味だけで見ていたのですが、その中でもとても惹かれる家がありました。その家は、ある大手ハウスメーカーのモデルハウスで、まさに「木のぬくもりを感じる住宅」でした。家の中には暖
木のぬくもりを感じる住宅... の続きを読む
お金の話をする。一〇〇〇坪の仕事となると一〇億を超える金額が動く。当時はバブルの時代で、今では考えられないことだが、建設費が高く、大体坪一八〇万円という単価もザラだった。実際にはその半分近くのコストでつくったが、それだけ大きい仕事をやれる態勢となると、事実上、デベロッパーやゼネコンしかなかった。それに代わり、私たちはチームをつくつて、仕事をすすめるようにした。ゼネコンやデベロッパーという組織がやる
巨額を動かすプロジェクトチーム... の続きを読む
長期優良住宅用の住宅ローンであるフラットシリーズには金利や工法の制限のほかにも、民間の住宅ローンと異なることが多数あります。一番大きく違うところは、団体信用生命保険への加入が義務づけられているところです。しかしこの生命保険料の差額は、民間の住宅ローンと比べて高額なものです。例えば、3000万円の住宅ローンを借り入れした場合に、フラットでは毎年8万円ほどなのに対して、民間の住宅ローンでは5千円ほどで
目先の金利に惑わされるな... の続きを読む
人間関係が最大限に発揮されるイベントが、一つあります。それが相続です。縁起でもない話ですが、相続の発生は町の不動産屋にとっては一大イベントです。どんな資産家や富裕層でも、人間であるかぎり必ず相続は生じます。そして、日本の厳しい相続税の制度により、税金の支払いなどのために、彼らが持っていた土地の一部は売却されたり、一部は有効活用して事業用のマンションやアパートにされたりします。したがって地元の有力者
資産家の相続発生時にも大役を担う... の続きを読む
バブル経済の時代には、不動産による資産形成が、節税を兼ねて大変なブームになった。その後の税制の改正で、もはや不動産は投資の対象ではなくなったが、もちろん不動産自体の価値がなくなったわけではない。長い目で見れば、不動産の資産価値は、物価の上昇に負けない程度上がり続けるのである。しかもマイホームを手に入れれば、「ローン減税」があるし、不動産取得税や固定資産税についても減額のメリットがあるわけで、自分の
資産形成にはマイホームが一番... の続きを読む
マイホームを売却すれば、金額も大きいだけに税金も大変ということは、すでにおわかりになったと思います。マイホームを売却すれば、必ず多額の税金を払わなければならないとすると、おちおち住まいを買い換えるわけにもいかなくなるでしょう。ただし税法も、やみくもに税金ばかり取ろうとは考えていません。そこで、マイホーム、すなわち「居住用」物件については特例を用意しています。その主なものが三〇〇〇万円の特別控除であ
マイホームを売却したとき、「特例」を使えば税金は安... の続きを読む
営業マンは、自分の会社に不利なことはけっしていいません。さらに、さまざまなオプションを勧めて、できるだけ利幅を取ろうというのが魂胆ですから、そのことを承知で考えていきませんと、彼らの戦術にハマつてしまいます。「サービスしますから」「あなただけのために……」というような言葉は、あまり信用しないほうがよいのです。一つひとつ単価を計算してもらって、それで積み重ねていく方式、いわば専門的には「積算」の考え
営業マンの戦術にハマらない... の続きを読む
リーマン・ショック直後には、国内外の「ファンド」は不動産市場から一度消えてしまったように、その活動を止めていた。二〇〇九年頃から、再び海外の機関投資家が散見されるようになったが、彼らはリーマン・ショック前とは違った顔ぶれである。最近では、欧米に代わって、アジア系の機関投資家が台頭してきている。シンガポール、中国、台湾など、東アジア、東南アジア系が活躍している。特に活発な動きをしているのが中国で、個
外国からの不動産需要が、これからも期待できるのか... の続きを読む
肝心の居間のものはほとんど使いません。温度はみごとに下がりますが、まるで梅雨どきの涼しい日のようになって湿っぽく、心地よくないからです。冷房というと、私たちは思わず温度を下げることを考えますし、一般にも冷房温度は27℃にしよう、と温度で表現します。しかし、日本の夏の不快感は、温度もさることながら湿度からくるものが大きいのです。日本では暑くなるとともに湿度も上がり、蒸し暑さに悩まされますが、逆に欧米
日本の不快は湿度から... の続きを読む
ハウスメーカーの家づくりの最大の特徴は、わかりやすさと手軽さだ。これは、工務店や設計事務所には絶対に真似ができない。工務店や設計事務所は、思想、理念、心意気という目に見えないものを訴え、共感を覚えさせることで家づくりをする。しかし。ハウスメーカーは、目で見て、触れてもらって、形あるものをわかりやすく体験してもらって、家を買ってもらおうとするからだ。もちろん思想、理念は大事なのだけれども、物事を複雑
ハウスメーカーの魅力... の続きを読む
陸屋根はどちらかというとコンクリート造向けの屋根で天井スラブの上にFRPなどの防水をほどこして平らに仕上げたものです。大きな特徴といえばなんといっても屋上ができるということでしょう。最近敷地が狭くて十分に庭がとれない家が多く、その解決策として陸屋根に屋上庭園を造ったり、そこまではしないまでも一部を屋上テラスとしてガーデニングを楽しむ家族も増えてきました。もちろんしかるべき工法でしっかりとつくれば木
パーゴラなどで直接の雨を防ぐ方が賢明... の続きを読む